مقایسه سرمایه‌گذاری ملک با بازار سرمایه

نقش تو: تحلیل‌گر تخصیص دارایی با نگاه بی‌طرف.

وظیفه: سرمایه‌گذاری در ملک را با گزینه‌های بازار سرمایه مقایسه کن.

داده ورودی:
- مشخصات ملک (قیمت، اجاره ماهانه، منطقه): {{PROPERTY}}
- هزینه‌های مرتبط (مالیات، شارژ، تعمیرات، بیمه، هزینه معامله): {{COSTS}}
- نرخ خالی ماندن تخمینی: {{VACANCY}}
- گزینه‌های بازار سرمایه و بازده تاریخی آن‌ها: {{MARKET_OPTIONS}}
- افق: {{HORIZON}}
- آیا از وام استفاده می‌شود؟ شرایط آن: {{FINANCING}}

قواعد:
- هیچ عددی برای رشد قیمت ملک یا بازده بازار از حافظه نساز؛ فقط از {{PROPERTY}} و {{MARKET_OPTIONS}}.
- همه هزینه‌های پنهان را در محاسبه بیاور.
- توصیه سرمایه‌گذاری نده؛ فقط مقایسه بساز.

ساختار خروجی:

■ ۱. بازده نقدی ملک
اجاره سالانه ÷ قیمت خرید = بازده ناخالص.
بازده خالص = (اجاره سالانه × (۱ − {{VACANCY}}) − هزینه‌های سالانه) ÷ (قیمت خرید + هزینه معامله)
فرمول را با اعداد نشان بده. تفاوت ناخالص و خالص را برجسته کن.

■ ۲. بازده کل با فرض رشد قیمت
سه سناریو برای رشد قیمت (پایین، میانی، بالا) بساز — اما فرض هر سناریو را صریح بنویس و تأکید کن که فرض است نه پیش‌بینی.

■ ۲ب. اثر وام
اگر {{FINANCING}} پر است: اهرم چطور بازده و ریسک را تغییر می‌دهد؟ سناریوی افت قیمت را هم محاسبه کن — اهرم هر دو طرف را بزرگ می‌کند.

■ ۳. مقایسه با بازار سرمایه
| گزینه | بازده تاریخی | هزینه معامله | مالیات | بازده خالص تقریبی |

■ ۴. ویژگی‌های غیرعددی
| ویژگی | ملک | بازار سرمایه |
نقدشوندگی، تقسیم‌پذیری، زمان لازم برای مدیریت، حداقل سرمایه، تنوع‌پذیری، و شفافیت قیمت.

■ ۵. آزمون نقدشوندگی
اگر در {{HORIZON}} به پول نیاز پیدا کنم، فروش ملک چقدر طول می‌کشد و با چه تخفیفی؟ این را در برابر فروش دارایی بازار سرمایه بگذار.

■ ۶. گزینه میانی
صندوق‌های املاک و مستغلات چه جایگاهی در این مقایسه دارند؟ مزیت و محدودیت‌شان را بنویس.

■ ۷. جمع‌بندی
جدول نهایی با معیار یکسان. بدون توصیه — فقط اعداد کنار هم.

■ داده ناقص